Was ist eine Erbimmobilie?
Eine Erbimmobilie ist eine Immobilie, die Sie durch einen Erbfall erworben haben – sei es ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück. Im Gegensatz zu einem regulären Immobilienkauf entstehen hier besondere rechtliche und steuerliche Herausforderungen.
Gut zu wissen
In Deutschland werden jährlich über 400.000 Immobilien vererbt. Viele Erben stehen vor der Frage: Behalten, vermieten oder verkaufen?
Typische Szenarien beim Erbe einer Immobilie:
- Einzelerbe: Sie erben die Immobilie allein
- Erbengemeinschaft: Mehrere Erben teilen sich die Immobilie
- Vermächtnis: Sie erhalten die Immobilie als vermachtes Einzelstück
Erste Schritte nach dem Erbfall
Nach einem Erbfall sollten Sie systematisch vorgehen, um keine wichtigen Fristen zu versäumen und rechtlich abgesichert zu sein.
Checkliste: Die ersten 6 Monate
Legitimiert Sie als Erben und ist Voraussetzung für Grundbuchänderungen
Sie müssen sich als neuer Eigentümer eintragen lassen
Versicherungen prüfen, Schlüssel sichern, Zustand dokumentieren
Professionelle Bewertung durch Sachverständigen oder Makler
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Steuerliche Aspekte & Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer ist eine der ersten finanziellen Hürden. Ob und wie viel Sie zahlen müssen, hängt vom Wert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsgrad ab.
Freibeträge (Stand 2026)
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuersatz (Einstieg) |
|---|---|---|
| Ehepartner/Lebenspartner | 500.000 € | 7-30% |
| Kinder & Stiefkinder | 400.000 € | 7-30% |
| Enkel (Eltern verstorben) | 400.000 € | 7-30% |
| Enkel (Eltern leben) | 200.000 € | 7-30% |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | 30% |
Praxis-Beispiel Göppingen
Ein typisches Einfamilienhaus in Göppingen hat 2026 einen Durchschnittswert von ca. 600.000 € (bei ca. 170 m² Wohnfläche = 3.543 €/m²). Ein einzelnes Kind zahlt auf 200.000 € Steuerlast etwa 22.000 € Erbschaftssteuer, ein Neffe hingegen rund 145.000 € – oft ein Verkaufszwang.
Wichtig: Selbstnutzung befreit von Erbschaftssteuer
Wenn Sie als Ehepartner oder Kind die geerbte Immobilie (bis 200 m² Wohnfläche) mindestens 10 Jahre selbst bewohnen, entfällt die Erbschaftssteuer komplett! Bei vorzeitigem Auszug (z.B. Jobwechsel) fällt die Befreiung rückwirkend komplett weg.
Spekulationsfrist: Wann fällt Steuer beim Verkauf an?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinn) anfallen – abhängig davon, wie lange der Erblasser die Immobilie besessen hat.
Die 10-Jahres-Regel
Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre ab Anschaffung durch den Erblasser (nicht ab Erbzeitpunkt!).
Beispielrechnung
Sachverhalt: Ihr Vater kaufte 2010 ein Haus für 250.000 €. Er verstarb 2024. Sie erben und verkaufen 2026 für 400.000 €.
Ergebnis: Keine Spekulationssteuer, da mehr als 10 Jahre seit Anschaffung vergangen sind (2010-2026 = 16 Jahre).
Ausnahmen von der Spekulationsfrist:
- Eigennutzung: Hat der Erblasser die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt? → Keine Spekulationssteuer
- Vermietung: War die Immobilie durchgehend vermietet, gilt die 10-Jahres-Frist
Der Verkaufsprozess Schritt für Schritt
Der Verkauf einer Erbimmobilie folgt im Grunde dem gleichen Ablauf wie ein regulärer Immobilienverkauf – mit einigen Besonderheiten.
Immobilienbewertung
Lassen Sie den aktuellen Marktwert professionell ermitteln. Dies dient auch als Grundlage für die Erbschaftssteuer.
Unterlagen beschaffen
Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), Erbschein.
Verkaufsentscheidung
Bei Erbengemeinschaft: Einstimmiger Beschluss erforderlich!
Vermarktung
Exposé erstellen, Fotos, Inserate schalten. Optional: Makler beauftragen.
Besichtigungen & Ver handlungen
Kaufinteressenten empfangen, Preisverhandlungen führen.
Notartermin & Übergabe
Kaufvertrag beurkunden, Kaufpreis erhalten, Schlüssel übergeben.
Besonderheit: Verkauf in der Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Dies bringt besondere Herausforderungen beim Immobilienverkauf mit sich.
Wichtige Regeln:
- Einstimmigkeit erforderlich: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen
- Kein Alleinverkauf: Ein Miterbe kann nicht eigenständig verkaufen
- Teilungsversteigerung: Wenn keine Einigung möglich ist, kann ein Miterbe die Versteigerung beantragen
Unser Tipp
Schließen Sie frühzeitig eine Teilungsvereinbarung ab. Darin regeln Sie, wer welche Rechte und Pflichten hat und wie der Erlös verteilt wird.
Kosten beim Verkauf einer Erbimmobilie
Beim Verkauf fallen verschiedene Kosten an, die Sie einkalkulieren sollten. Wichtig: Die genannten Beträge sind Richtwerte und können je nach Anbieter, Region und individueller Situation variieren.
Wichtig: 2-Jahres-Frist nutzen!
Die Grundbuchberichtigung innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall ist kostenfrei. Verpassen Sie diese Frist, entstehen bei einem Immobilienwert von 400.000 € unnötige Kosten von ca. 835 €. Dies ist eine Ausschlussfrist!
Fazit & Handlungsempfehlung
Der Verkauf einer Erbimmobilie ist steuerlich und rechtlich komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung gut zu bewältigen. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
Das Wichtigste in Kürze:
- Erbschaftssteuer: Freibeträge nutzen, ggf. Selbstnutzung prüfen
- Spekulationsfrist: 10 Jahre ab Anschaffung durch Erblasser beachten
- Erbengemeinschaft: Frühzeitig Einigung erzielen oder Teilungsvereinbarung schließen
- Professionelle Bewertung: Realistische Preisvorstellung durch Gutachten
- Rechtliche Absicherung: Erbschein und Grundbuchänderung nicht vergessen
Besonders im Raum Göppingen kennen wir als lokaler Makler die Besonderheiten des Immobilienmarktes und unterstützen Sie gerne bei jedem Schritt – von der Bewertung bis zum Notartermin.
